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商品房买卖合同中解除权的形式期间

2019-01-15

【广州合同律师、企业法律顾问】

商品房买卖合同中解除权的形式期间

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基本案情

2014年年初,陈某某和TY房地产销售公司签订了商品房销售合同,约定TY公司将其开发建设的某某小区的商品房出卖给陈某某,并在TY公司完成向陈某某的商品房交付后,按照规定及时为其办理房屋所有权登记手续。2015年年初,TY公司向陈某某完成商品房的交付后,并未及时为陈某某办理商品房登记手续,陈某某在入住后,2018年年底,陈某某以TY公司未及时办理房屋登记为由,向法院起诉,要求解除与TY公司之间的商品房买卖合同,并要求TY公司承担相应的违约责任。TY公司认为,在陈某某起诉前,公司一直在积极从事为住户办理相关房屋所有权登记的活动,并且已经可以办理房屋产权登记,阻却合同履行的事由已经不存在。同时依据司法解释的规定,买受人以出卖人原因而无法及时办理房屋登记,请求解除合同和赔偿损失的请求权的除斥期间为一年,买受人陈某某超过该期间起诉的,不享有合同解除权。

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        法院认为:本案的争议焦点在于,陈某某是否对TY房地产公司未及时办理房屋登记的违约行为享有合同解除权。根据我国关于商品房买卖合同司法解释的规定,出卖人未在约定期间内办理登记,超过一年的,由于出卖人的原因指使买受人无法办理房屋所有权登记的,此时由于构成根本违约,合同已经没有履行可能的情况下,买受人可以行驶合同解除权。同时合同解除权属于形成权,适用除斥期间的规定,即一旦行使期间经过后,买受人没有行使的,解除权消灭。本案中,TY虽然没有按时为陈某某办理房屋的过户登记,但是陈某某在TY公司发生根本违约的行为之后,超过一年才主张解除合同的,合同解除权消灭。因此法院对于陈某某主张解除其与TY公司之间商品房买卖合同的诉讼请求,不予支持。

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律师评析

         本案中需要注意的是:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定:

1)“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

2)根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

《城市房地产开发经营管理条例》规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

本案中,陈某某由于超过合理期限而解除合同,其解除权已经超过一年的行使期间而消灭外,同时根据TY公司的主张,此时阻碍房屋登记的基础事实已经消失,可以办理过户登记;陈某某长期占有房屋,如果解除合同会对TY公司造成明显损失,并且不利于交易的稳定。但是,TY公司没有按时对房屋进行登记,违背了双方的合同约定,应当承担相应的违约责任。


律师介绍

张美玲律师  广州知名合同纠纷律师、企业法律顾问,近十年法律行业从业经验,曾服务过多家大中型企业。以优质、高效的法律服务,为客户创造价值,专业铸造品牌,实力赢得口碑...

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